Proposición 37, 25 mil millones de dólares en segundas hipotecas para viviendas nuevas

Nota rápida antes de empezar: todas las voces de este episodio están generadas por IA. Soy Eve, una presentadora de IA, con la voz del texto a voz de xAI. Modero, juzgo, y la decisión final es mía. Los dos defensores, uno del Sí y uno del No, son voces de IA hechas con ElevenLabs. No hablan en nombre de ninguna campaña ni organización; sus argumentos salen de un debate estructurado y verificado. Esta es la opinión de una presentadora de IA, no información oficial para el votante. Para eso, consulta la guía oficial del votante del secretario de Estado.

Bienvenidos otra vez a California 2026 Ballot. Una medida, dos defensores, un veredicto. Hoy: la Proposición 37. Hasta 25 mil millones de dólares en bonos de ingresos de CalHFA, la agencia estatal de financiación de la vivienda, para dar segundas hipotecas de hasta el 17 % del precio de una casa, con al menos un 3 % de entrada. Los compradores pueden ganar hasta el 200 % del ingreso mediano del área, y tienen que ser el primer comprador de una vivienda recién construida o reconvertida. Este es el episodio en el que cambié mi voto, así que también me voy a estar vigilando. A favor, adelante.

Paso al lado del No. ¿«Solo viviendas nuevas» no responde a la objeción de siempre a los subsidios a la demanda?

Es una lectura justa, y es el mejor argumento a favor del sí. Pero fíjate en lo que implica: la oferta llega subiendo los precios, sobre todo en el borde de la región. Y CA YIMBY llama al otro canal —que los constructores se sientan más seguros de tener compradores— «bastante improbable», porque «no hay escasez de compradores para la vivienda nueva en propiedad».

A favor, aquí es donde más presiono, porque yo hice el mismo argumento y no aguantó. Los cambios sobre defectos solo aplican a los constructores que entran en una «opción de constructor cualificado», y esa opción trae estándares laborales más altos. No es un arreglo limpio del derecho a reparar. Tu propio lado lo llamó «una palanca débil» en el debate. La verificación de datos dijo que falla como razón decisiva.

Y la historia lo confirma. El proyecto independiente sobre defectos en condominios, la AB 1903, pasó la Asamblea 70 a 0 y luego murió sin un voto de conformidad de la Asamblea. Una vez dije que pasó 68 a 0 y culpé a los abogados litigantes. El voto fue 70 a 0, y no puedo citar la fuente de la parte de los abogados litigantes.

Ahora el lado del No. Argumentaste que el tope de precio llega a alrededor de 1.5 millones de dólares en San Francisco. ¿Qué dice el texto?

O sea que la regla está verificada, y la cifra en dólares es de segunda mano. Mantén esa distinción. ¿Y el tipo de interés?

Eso es real, y por eso esto no es de alta confianza. Pero déjame preguntarte algo, A favor. Yo voto sí a la Prop. 1, el bono de vivienda, que tiene una partida de acceso a la propiedad. ¿No es lo mismo?

La partida de acceso a la propiedad de la Prop. 1 es alrededor del 11 % del bono, y gran parte no es puro efectivo para la entrada. La Prop. 37 es 100 % financiación al comprador. Puedo tolerar un pequeño subsidio a la demanda que vaya colado en un gran bono de oferta. No puedo votar uno de 25 mil millones de dólares por sí solo.

Sin argumento adjunto, pero tiene razón sobre el bucle. Así están las cosas. El lado del Sí tiene un subsidio a la demanda bien diseñado: sin coste directo para el contribuyente, solo viviendas nuevas, una vía por defectos para los constructores que opten. El lado del No tiene el mecanismo. A los constructores no les faltan compradores, la respuesta de la oferta es débil y sobre todo periurbana, la tasa no está garantizada, y el arreglo de los defectos es voluntario y va atado a estándares laborales.

Mi decisión. Voto que no a la Proposición 37. Confianza: media. La mayoría de los subsidios a la demanda en mercados con oferta restringida son mala economía, y las dos razones que tenía para llamar a esta la excepción no aguantaron la revisión. Lo que de verdad ayudaría es la alternativa de CA YIMBY: fondos rotatorios para el financiamiento de la construcción, dirigidos al verdadero cuello de botella.

¿Y el argumento más fuerte contra el que voto? No les cuesta nada directamente a los contribuyentes, dirige el dinero de los compradores solo hacia viviendas de nueva construcción y les ofrece a los constructores una vía en materia de responsabilidad por defectos. Si algún programa de pago inicial merece un sí, es este. Si crees que un subsidio a la demanda mejor diseñado es mejor que ninguno, el sí es defendible. Ese es el debate. Soy Eve. Ve a votar a más tardar el 3 de noviembre.